입주권과 분양권의 차이, 알고 계셨나요?

입주권과 분양권의 차이, 알고 계셨나요?

 

입주권과 분양권의 차이를 알아보기 전, 각각 의미하는 바를 먼저 살펴보도록 하겠다.

 

먼저 입주권이란, 기존에 갖고 있던 주택이 재건축 또는 재개발에 의해서 허물어지면서, 새로 건설 중인 주택에 보상으로 입주할 수 있는 권리를 말한다.

 

입주권은 보상으로 주어지는 아파트의 호수와 면적, 그리고 시기까지 구체적으로 알 수가 없다는 문제점을 갖는다.

 

하지만, 분양권보다 저렴한 가격으로 매입할 수 있고, 선호도가 높은 동호수를 미리 배정받아 선점할 수 있다는 장점을 갖는다.

 

그리고 분양권은 입주권을 가진 사람들에게 먼저 세대 공급을 하고, 남은 세대들에 대해서 청약신청을 받아 당첨된 사람들 한하여, 입주할 수 있는 권리를 의미한다.

 

그래서 분양권은 입주권과는 다르게 아파트의 호수와 면적 등이 정해져 있다.

 

입주권과 분양권은 새로 건설한 아파트 또는 주택에 대하여 입주할 수 있는 권리를 의미한 다는 점에서 같다고 할 수 있다.

 

단, 크게 보면 입주권은 조합원이라는 자격조건을 갖춘 것이고, 분양권은 일반 청약자라는 자격조건을 갖는다는 점에서 차이를 나타낸다.

 

세부적으로 살펴보면, 입주권은 주택이 철거되어 건물이 없더라도 주택 수에 포함된다.

 

그러나, 분양권은 건물이 완공되고 잔금을 치러야 주택 수에 포함된다.

 

그래서 세금측면에서 입주권은 당장 건물이 없더라도 토지분 취득세 4.6%를 내고 꾸준히 재산세를 내야하는 반면, 분양권은 소유권이전등기를 하는 시점에 취득세 1.1~3.5%만을 납부한다.

 

또한, 1주택과 분양권을 동시 보유하고 있다가 주택을 팔았다면, 분양권이 주택 수에 포함되지 않은 이유로 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있으나, 1주택과 입주권을 동시 보유하고 있다가 주택을 판다면, 입주권도 주택수에 포함되어 1세대 2주택자가 되어 비과세 혜택을 받을 수 없다.

 

즉, 분양권은 부동산 취득의 권리일 뿐, 부동산 자체가 아니기 때문에 이러한 혜택을 받을 수 있는 것이다.

 

이러한 이유로, 입주권은 분양권보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있어 유리하다고 할 수 있지만, 세금측면에서는 분양권이 입주권보다 훨씬 유리하다.

 

하지만, 2019년 12.16 부동산 대책으로 2021년 1.1 이후부터 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때, 분양권도 주택 수에 포함되는 것으로 개정되니 주의가 필요하다.