재개발 재건축의 차이, 각 의미를 구분해보자!

재개발 재건축의 차이, 각 의미를 구분해보자!

 

1. 재개발

부동산에 관심이 없는 사람이라도 재개발이라는 용어를 한 번쯤 들어본 적이 있을 것이다.

 

그 이유는 재개발은 부동산의 가치를 한 단계 상승시킬 수 있는 기회로서 부의 축적을 가능케 하기 때문이다.

 

하지만, 말처럼 재개발의 수혜를 받는 것은 쉬운 일이 아니다.

 

상세한 이야기는 기초적인 재개발에 대한 설명 후 시작하겠다.

 

재개발이란 밀집한 지역의 건축물들과 정비기반 시설이 심하게 열약하고 노후화되어, 주거환경 개선 목적으로 진행하는 공공사업을 말한다.

 

물론 그 외에, 상업 및 공업지역에서 상권의 활성화 등과 같은 목적으로도 재개발을 하기도 한다.

 

참고로 위에서 말한 정비기반 시설은 도로, 상하수도, 공원, 공용 주차장, 소방용수시설, 비상대피시설, 가스공급시설 등 사람이 거주하는 공간으로서 필요한 공동이용시설을 말한다.

 

재개발의 수혜를 받기 위해서는 토지 또는 건축물을 (지상권 소유자 포함) 소유하고 있어야만 하고, 해당 지역이 재개발 지역으로 선정이 되어야 하는데, 재개발 사업단계별 평균 소요기간을 보면 다음과 같다.

 

정비구역지정 → 조합설립인가(0.9년) → 사업시행인(1.8년) → 관리처분인가(1.5년) → 착공(1.1년) → 준공(2.8년)

 

즉, 총 평균 소요기간은 8.1년이다.

 

이는 평균치이기 때문에, 지역에 따라 더 느리게 진행되는 곳도 있다는 얘기이다.

 

따라서, 앞서 말한 것처럼, 재개발의 수혜를 받는 것이 쉽지 않은 이유는, 우선 해당 지역이 정비구역으로 지정되느냐 마느냐의 문제이고, 지정이 되더라도 엄청난 시간을 기다려야 하기 때문이다.

 

2. 재건축

재건축은 재개발이라는 용어와 상당히 비슷하여 헷갈릴 수 있는데, 분명히 다른 용어이다.

 

재건축은 정비기반 시설은 양호하지만, 건축물들이 노후 또는 열약하여 해당 지역의 건축물만을 말 그대로 다시 건축하는 민간사업이다.

 

따라서, 재건축은 재개발에 비해 상당히 좁은 지역을 대상으로 한다.

 

또한 눈치챘겠지만, 재개발은 공동이용시설을 포함하기 때문에 공공사업으로 분류되는 반면, 재건축은 건축물만을 대상으로 하기에 민간사업의 성격을 띈다.

 

즉, 재개발은 공익성, 재건축은 사익성을 목적으로 둔다는 것에서 큰 차이를 나타낸다.

 

재건축의 수혜를 받기 위해서는 토지와 건축물에 대한 소유권을 갖고 있어야 하는데, 이는 재개발에서 토지 또는 건축물, 둘 중 하나만이라도 갖고있으면 되는 것과 상반된다.

 

재건축 또한 재개발과 같이 오랜 시간이 필요하다.

 

정비구역지정 → 조합설립인가(1.2년) → 사업시행인(3.1년) → 관리처분인가(1.4년) → 착공(1.4년) → 준공(2.6년)

 

총 평균 소요시간은 9.7년이다.

 

하지만 이 역시 평균치이기 때문에 지역에 따라 차이가 있는데, 그보다 41년 된 서울 강남 은마아파트의 재건축 허가가 계속해서 떨어지지 않는 모습을 보면, 일단 정비구역 지정여부부터가 문제라는 것을 이해할 수 있을 것이다.