용적률과 건폐율이란? 계산방법도 봐보자! (+연면적이란?)

용적률과 건폐율이란? 계산방법도 봐보자! (+연면적이란?)

 

1. 용적률

용적률이란 연면적을 대지면적(건축할 수 있는 대지의 넓이)으로 나눈 비율로, 수식으로 나타내면 다음과 같다.

 

용적률 = (연면적 / 대지면적) X 100%

 

여기서 연면적이란 건물 바닥면적(건축면적)에 층수를 곱한 값인데, 다만 이때 지하층이나 지상층의 주차용 면적, 피난안전구역 면적은 제외한다.

 

용적률은 건폐율과 함께 개발밀도를 나타내는 수치인데, 먼저 용적률은 건물을 얼마나 높게 지을 수 있는지를 나타낸다.

 

예를 들어 대지면적 100평에 용적률이 400%라면, 연면적은 100평 X 400% = 400평이 될 것이다.

 

이는 건물 총면적을 400평까지 지을 수 있다는 얘기로, 건축면적이 50평이라면, 400평 / 50평 = 8층까지 지을 수 있다는 얘기이기도 한다.

 

만약 똑같은 대지면적 100평에 용적률이 300%라면, 연면적은 100평 X 300% = 300평이 될 것이며, 이는 건물 총면적이 300평까지 지을 수 있다는 얘기로, 위 예시와 같이 건축면적을 50평으로 잡는다면, 300평 / 50평 = 6층밖에 안된다.

 

즉, 앞서 얘기한 것처럼 용적율은 건물을 얼마나 높게 지을 수 있는지를 나타내는데, 단 비교를 하기 위해서는 예시와 같이 대지면적과 건축면적을 같이 봐줘야 한다.

 

용적률은 구역의 용도지역에 따라 법적으로 최대한도가 결정되는데, 재개발지역에 투자하려면 확인해야할 요소이다.

 

2. 건폐율

건폐율이란 건축면적을 대지면적으로 나눈 비율로, 수식으로 나타내면 다음과 같다.

 

건폐율 = (건축면적 / 대지면적) X 100%

 

용적률이 건물 높낮의 밀도를 나타냈다면, 건폐율은 건축 면적의 밀도를 나타낸다.

 

즉, 대지면적 100평에 건폐율이 50%라면, 건축면적은 50평이 될 것이다.

 

앞서 용적율을 설명할때 들었던 두 가지의 예의 경우와 똑같이 건폐율이 50%인 것이다.

 

건폐율 또한 용적률과 같이 용도에 따라 제한이 되는데, 이는 쾌적한 환경의 조성과 비상시를 대비하기 위함이다.

 

또한, 건폐율 역시 재개발지역 투자 시 확인해야할 요소인데, 그 이유는 이에 따라 건축면적이 결정되기 때문이다.

 

일반적으로 앞서 말한 것처럼 건폐율이 낮으면 주거 환경이 쾌적해지지만, 대지면적을 효율적으로 사용하기 위해서는 건폐율과 용적률이 높은 땅이 좋고, 이러한 땅이 수익률 측면에서도 유리하다.